Debat over de laatste goedkope huurwoning. Zijn die er nog wel als de plannen van minister Dekker doorgaan? De inleiders waren Gerard Anderiesen, directeur Algemene Woningbouwvereniging
Bouwe Olij, Gemeenteraadslid Amsterdam van de PvdA olv Ronald Janssen.
Lees ook andere bijdragen in dit woningbouw dossier

---

“De laatste huurwoning verloten, zo erg is het ook weer niet, het zal wel toewijzen worden” grapte Bouw Olij bij het begin van zijn betoog over de effecten van de bijgestelde plannen van Dekker. 12`december heeft Dekker een brief naar de kamer gestuurd met goede punten, maar ook zaken die nog steeds voor Amsterdam zeer onwenselijke effecten kunnen hebben.

Hij ging in debat met Gerard Anderiesen directeur van (“uiteraard de beste”) corporatie Algemene Woningbouw Vereniging en probeerde duidelijk te maken wat er dreigt te gebeuren als Dekker haar zin krijgt. Waarom komt Dekker met die plannen en wat betekent het in de praktijk voor de Amsterdammers nu en op de lange termijn. De kemprechter Ronald Jansen (midden) riep de debaters op het niet te technisch te maken, maar dat was aan dovemansoren besteed. Niet omdat het te technisch was maar wel omdat het om abstracte cijfers gaat. Gaandeweg het debat met de zaal bleek dat Dekker, Olij en Anderiesen praten in totalen. De woning kan misschien wel duur worden verkocht, maar daar staat een andere woning tegenover die onrendabel wordt verhuurd, dat soort moeilijk te bevatten redenaties doorspekten het debat. Het bleek uiteindelijk dus in zekere zin een avondje koffiedik kijken en het uiten van bange vermoedens (Bouwe) en goede bedoelingen (Anderiesen) en broodnodige beweging van kaders (Dekker). Het debat aanhorend bekroop me toch een gevoel dat huren er niet goedkoper op zal worden, de mensen die het het hardste nodig hebben voldoende steun kunnen krijgen, de woningvoorraad er zeker beter op zal worden, maar dat er ook mensen de rekening gaan betalen. Daar zijn mensen bij die al een hele poos voor een briefkaart op de eerste rang zitten, maar ook mensen voor wie dit hard zal aankomen.

De aanleiding voor het plan.
Bouwe: het gaat voornamelijk om een bezuiniging die Dekker moet realiseren. Deze beloopt alles bij elkaar opgeteld zo’n 350 miljoen Euro en moet worden opgehoest door de corporaties.
Deze bezuiniging had ook op andere manieren gerealiseerd kunnen worden, bijvoorbeeld door het douceurtje aan mensen met koopwoningen zonder hypotheek niet in te voeren (500 miljoen)
Ten tweede is het puur VVD liberaliseringsbeleid: .de corporaties krijgen iets terug. Namelijk: 25% van de huurwoningen zullen worden geliberaliseerd (nu 5%), hetgeen betekent dat voor die woningen geen puntensysteem meer zal worden gehanteerd. Voor de overige 75% woningen zal de WOZ waarde een rol gaan spelen bij de waardering. Overigens varen de particuliere verhuurders hier wel bij, zij zijn de lachende derden.
Ten derde hebben de corporaties extra geld nodig om te bouwen. Dat laatste argument hoor je echter niet meer zoveel, want er is bij de corporaties wel degelijk geld genoeg om aan de doelstellingen te voldoen.

Anderiesen: het gaat de verhuurders er voornamelijk om het huidige simplistische en starre woningwaarderingsstelsel te moderniseren en huren meer in overeenstemming te brengen met hetgeen binnen de omgeving van de woning een realistische huurprijs mag heten. Dat levert geld op dat deels ingezet zal worden om meer onrendabele woningen te (ver)nieuwen en deels om aan de minister over te maken. We schatten dat de corporaties dat in het eerste jaar geld gaat kosten en op termijn geld gaat opleveren. Dat geld kan dan conform meer strikte afspraken (convenanten) ingezet worden om voor de juiste doelgroepen de passende woningen te bouwen.
Anderiesen schat dat er weinig woningen goedkoper door worden, omdat de WOZ waarde in het algemeen hoog is in Amsterdam. Met name in het onderste segment zullen veel huizen duurder worden, maar uiteindelijk zullen 80% in het gereguleerde segment blijven.

De 6 effecten (volgens Bouwe Olij):

1. Verstopping van de woning markt.
Bouwe: Omdat woningen hoger zullen worden ingeschaald bij opnieuw verhuren zal een huurder minder snel zijn oude woning met de oude huur opgeven, waardoor de toch al slechte doorstroming er niet beter op zal worden.
Anderiesen: verstopping heeft vooral met tekort te maken.door de geplande aantallen woningen te bouwen in de komende periodes zal het tekort afnemen en de doorstroming op gang komen.

2. Segregatie wordt bevorderd
Bouwe: de witte wig (Binnenstad, Oud Zuid, ZuiderAmstel), daar worden de huren onbereikbaar voor groepen met de lagere inkomens, deze worden verdreven naar West, Noord en Zuid-Oost.
Anderiesen: Segregatie is er al. Segregatie bestrijd je niet in de witte wig, maar in de andere gebieden. Betere woningen in die gebieden zal voorkomen dat daar een te eenzijdige populatie blijft bestaan.

3. Middengroepen komen helemaal niet meer aan de bak
Bouwe: De grens van de sociale woningbouw is opgetrokken naar de voormalige ziekenfondsgrens (33.000 euro). Maar door het oprekken van die grens valt de middengroep tussen wal en schip.
Anderiesen: we moeten inderdaad de woningvoorraad uitbreiden in het middensegment. Er is een gat tussen huren van 500 en 900 euro per maand. Desalnietemin zijn er ook steeds meer koopwoningen in het lagere segment beschikbaar. De verkoop van de 26.000 sociale huurwoningen levert nieuwe woningen op die betaalbaar zijn voor middensegment. Probleem vormen de grotere gezinnen. Die kunnen moeilijk in Amsterdam terecht, zeker in de “witte wig”. En grotere gezinnen zijn, zo is de realiteit, kleurrijk, het is onvermijdelijk dat deze buiten de witte weg terecht komen (zie 2).

4. Huurders van sociale huurwoningen betalen de bezuiniging van Dekker
Bouwe: en dat niet alleen, hij betaalt ook nog mee aan de hypotheekrente aftrek. Meer opbrengsten moeten naar de (sociale) woningbouw en niet naar het kabinet.
Anderiesen: Gebeurt wel degelijk. We maken voor alle segmenten duidelijke afspraken met de gemeente. Dekker stelt daar zelfs meer voorwaarden aan (zie haar brief). Met meer armslag in de huurvaststelling hebben de corporaties meer mogelijkheden onrendabele woningen te financieren en doelgroepen op maat te bedienen.

5. Er komen te weinig betaalbare woningen.
Bouwe: De redenering is dat er nu te veel zijn, maar omdat juist het onderste segment zal worden opgetrokken zullen die mensen de dupe kunnen worden en alleen door hun afhankelijkheid van de huurtoeslag het hoofd boven water kunnen houden.
Anderiesen: het is een voorbarige conclusie van Bouwe dat er niet voldoende huizen beschikbaar blijven. Dat huizen meer marktconform geprijst worden wil nog niet zeggen dat ze onbetaalbaar worden. Zeker als je de maatregelen rond de huurtoeslag erbij betrekt. Het mag ook wel gezegd worden dat zittende huurders de afgelopen jaren wel erg goed weggekomen zijn.

6. We zullen mogelijk moeten stoppen met het verkopen van de sociale huurwoningen.
Bouwe: als er een tekort dreigt op dat segment.
Anderiesen: de verkoop van woningen is een noodzakelijk onderdeel van onze inkomsten (20%) en dekt onrendabele nieuwbouw en verbeteringen, die nodig zijn om ons aan onze afspraken te houden. In Amsterdam is er helaas bij de woningbouwcorporaties geen groot overschot, zoals dat wel buiten de randstad het geval is.

De rol van de corperaties en Dekker.
Bouwe is teleurgesteld dat de cooperaties met Dekker onder een hoedje spelen. Hij dichtte hen een sociale rol toe en krijgt nu het gevoel dat de cooperaties Euro’s in de ogen krijgen. Niet iedere cooperatie, maar de lijn is toch wel dat de markt (met name de koopmarkt) en de gekte daarin invloed op de huurmarkt krijgt en dus ook die wordt meegezogen in die gekte. Het verhaal is echter moeilijk uit te leggen en ligt genuanceerd. Als de cooperaties hun verplichtingen nakomen kan een en ander goed uitpakken, maar dat kan nu ook al, daar hebben we Dekker niet voor nodig. Er zijn nu ook al convonanten al zijn die boterzacht. Verschillen tussen de cooperaties worden nu en in de toekomst ook niet aangepakt tussen de cooperaties en de overtegoeden van de cooperaties buiten Amsterdam worden niet vereffend met deze plannen. Allemaal gemiste kansen.

Anderiesen maakt duidelijk dat de corporaties in Amsterdam ervoor zorgen dat 275 woningen op 1000 inwoners voor lage inkomens beschikbaar zijn. (In Nederland is dat gemiddeld 154, het land met de meeste sociale huurwoningen buiten Nederland in Europa is Denemarken met 94!). 90% van alle huurwoningen behoren tot de kernvoorraad; de woningen die voor de laagste inkomens bedoeld zijn. 60% van alle Amsterdamse woningen zijn goedkoop te noemen. Ook volgens Dekkers plannen zullen in Amsterdam 80% van de huurwoningen van de corporaties voor het gereguleerde segment behouden blijven. Ik ben echter wel van mening dat we “rechter” moeten gaan toewijzen en scheef wonen actiever moeten tegengaan omdat het aanbod in bepaalde segmenten te klein wordt. Ik pleit voor een grotere differentiatie in het woningaanbod.
Let wel Dekker stelt kaders zij maakt geen huurbeleid. We werken samen met de gemeente aan beleidsovereenkomsten met prestatiecontracten. U hoeft mij niet op mijn blauwe ogen te geloven, we leggen verantwoording af over die afspraken en deze zijn controleerbaar. Die contracten zorgen ervoor dat we voor voldoende betaalbare woningen zullen zorgen in de toekomst. Als de kaders veranderen hoeven de afspraken nog niet te veranderen, die kunnen hetzelfde blijven. We willen wel veranderen van een voorraad-afspraak naar een aanbod-afspraak.

Grote huishoudens.
Tot mijn grote verbazing werd dit onderwerp door Bouwe gerelativeerd. De behoefte aan grote woningen in Amsterdam is pakweg zo’n 800. Wees blij dat kleine woningen niet allemaal worden samengevoegd tot grotere, dat zou de instroom in Amsterdam onmogelijk maken, hetgeen grote gevolgen heeft voor de leefbaarheid en economie.
Ook Anderiesen beweert dat grote huishoudens moeilijk te bedienen zijn. Zij kunnen alleen terecht in west en zuid-oost, maar hij denkt niet dat ze in de knel komen.

Subsidie misbruiken
Na de pauze werd het meest vanuit de zaal gehamerd op het feit dat de corporaties gekregen subsidies gebruiken om nu vette winsten te behalen en woningen duurder te maken, te verhuren of te verkopen. Anderiesen maakte duidelijk dat er geen druppel subsidie meer uit de kraan komt richting de corporaties. Dat individuele woningen niet maatgevend zijn voor het huurbeleid van een corporatie. Je moet het in totalen zien. Op totaalniveau per segment houden we ons aan de afspraken en dat kan in individuele gevallen wel eens vreemd overkomen. Verder worden woningen inmiddels kleurenblind toegewezen via woningnet, dat lijkt prachtig, maar dat heeft ook zijn beperkingen. De corporaties kunnen niet meer sturen, de huurder bepaalt. Er zijn gebieden waar we winst maken, maar ook waar we verlies maken, dat heft elkaar op.
Bouwe brengt te berde dat er wel degelijk nog een subsidie regeling is waar de corporaties van profiteren: de grondprijs is niet marktconform vastgesteld. Een ingewikkelde discussie volgt die u ook kan nalezen op een eerdere bijdragen op deze site. Anderiesen is hiervan niet onder de indruk. “Als residueel de grondprijs wordt vastgesteld zal de gemeente ons nog geld toe moeten geven in heel wat gevallen.”

Meer materiaal
Veel van het cijfermateriaal is te vinden op www.afwc.nl
Eerdere bijdragen van Bouwe Olij geven waarschijnlijk nog een betere onderbouwing van hetgeen ik hierboven heb kunnen optekenen.

De waarheid ligt in het midden
Weer een avondje dat aantoont dat politiek een moeilijk vak is. Als je hier duwt doet het daar pijn. Als de man in de flat in zijn beurs kijkt voelt hij de pijn, hij heeft weinig boodschap aan kaders en convenanten, doelgroepen en marktwerking. Hij ervaart de teleurstelling van mislukte verbouwingen, als hij uit zijn huis moet, omdat die zo nodig markconform moet worden opgeknapt. Als hij iets prachtigs maar duurders terugkrijgt waar hij niet om gevraagd heeft.
Maar het mag ook duidelijk zijn dat woongenot niet uit een simpel checklistje komt en dat alles zijn prijs heeft. Dat als je terecht jaren van een sociale woning hebt geprofiteerd en nu dat eigenlijk niet meer nodig hebt, je ook zo sociaal zou moet kunnen zijn om anderen die daar nu wel recht op hebben een betaalbare plek te gunnen en daaraan bij te dragen. En als je blijft zitten, dan maar iets meer moet betalen. Dat het onaanvaardbaar is als je een goedkope woning via onderhuur weghoudt van de mensen die er om zitten te springen.

Helaas zijn er regels voor nodig omdat we inmiddels weten dat de gemiddelde burger niet uit eigener beweging zijn verkregen voorrechten opgeeft. Dekker pakt dit aan en beweegt, dat is winst al kan het beter. De kunst is met deze regels de juiste doelgroepen te bereiken. Daar wens ik beide heren en mevrouw Dekker alle sterkte bij toe.

Politiek Café in 2006
Volgende Café is pas weer in februari en zal gaan over de aansluiting VMBO-MBO en de markt.
Een verslag lezen is al mooi, maar erbij zijn nog mooier.
Voor meer informatie:
Margreet Elings, voorzitter van het maandelijks Politiek Café van de PvdA
Telefoon 020-6833988 of mobiel 064150485l
Email-melings@hetnet.nl
Website: www.politiekcafeamsterdam.pvda.nl